“383方案”透露房地产长效机制 破除土地垄断

　　由国务院发展研究中心拟定“383方案”，成为近期的热点话题。

　　具体到房地产领域，“383方案”中共提到土地改革/小产权房、金融改革以及房产税三个方面，与近期业内讨论很多的房地产长效调控机制相关。

　　多位房地产业内人士及专家学者分析，土地改革主要是指农村集体建设用地流转，其可能从地方试点突破；小产权房的问题一下子解决的可能性不大，需要农村集体建设用地进一步确权；最可能短期内实施的是房产税，明年或将扩大试点范围。

　　破除土地垄断

　　房地产行业的核心问题，在很多开发商人士看来，就是土地的垄断供应问题：政府收储农村集体土地，以高价卖给开发商，而不允许开发商直接向村镇集体购买。

　　383方案提出，“在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。”

　　这被认为是方案中最大的亮点，允许农用地的流转，对土地自由化的进一步推进，特别是在一些土地异常紧张的大中城市，是一个行之有效的解决方案。

　　对于与土地流转相关联的、已经形成的“小产权房”，方案提出可以按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

　　然而，克而瑞分析师认为，土地改革相关方案上届三中全会便已提出，至今仍未取得实质进展。而对于农用地的流转而言，一旦能够实现流转，地方政府将失去对土地资源的控制权，进而可能影响原定的市政规划，政府的土地收入也将大幅缩减。另外，农村集体土地使用权缺乏保护，农民在土地流转之后存在失地的风险。诸多动辄牵动全身的困难摆在土地改革面前，方案落地恐怕困难重重。

　　一位部委人士认为，出台一个一揽子的土地改革执行方案，在本届三中全会上不太可能。目前更为稳妥的方案是各地试点，其实全国很多省份已经在进行相关试点了。

　　国土部专家邹晓云认为，土地流转和改革的实施，取决于土地确权的程度，目前土地确权大部分只到村集体或村下面的小队，而尚未到农户，只有确权到户，土地流转才有自由、平等的基础。同策咨询研究总监张宏伟也认同说，就“383”方案中提及的深化土地制度改革，集体土地入市交易等诸多方面的措施而言，不是一蹴而就的。

　　不过，上述人士均认同，中国土地垄断的逐渐破除，农地流转的自由化试验，是中国房地产未来面对的最大变数之一。

　　房产税扩围

　　张宏伟认为，房地产长效调控机制是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制基础的工作下，从土地、金融、财税等多方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化，坚持“去投资化”，使市场回归以自住需求为主。

　　383方案便指出，加快建立不动产登记制度，扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开。

　　上述易居克而瑞分析师认为，尽管目前在重庆、上海已经展开了房产税试点工作，但仅是出于调控房价、对住宅成交进行约束为目的的房地产市场调控措施，与广义的房产税改革存在明显差异，所以383方案关于房产税扩围的意见短期内恐难被采纳。

　　但房地产业界普遍对房产税明年扩围已有心理准备。本报记者随机采访上海、北京、深圳等地开发商人士，约有70%的人士认为明年房产税试点会在更多城市推出。在政策层面，今年包括财政部、国土部等多个部委的领导，明确提出推进房产税试点扩围工作。

　　“房产税符合让住房回归自住的长效调控思路，”张宏伟说，中长期来看，住房信息联网，为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。

　　张宏伟建议，就现阶段而言，房产税可以分批次逐步在各个城市推进，首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进，比如深圳、北京、杭州等，其次，东中部省会省市都参与进来，接着，其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收，尤其是东部一些地区的地级市。

　　这与北京师范大学教授钟伟的分析接近，钟伟认为，房产税会选择数据基础比较成熟的省份全省试点，之后到2015-2016年，再全面铺开。

　　对于383方案提出的财税改革体制要积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设，逐步弱化“土地财政”的影响，分析人士均认为这涉及中央地方分税制改革，事关重大，期待在三中全会上有比较明确的说法。