2014-10-20 17:07:58
大连万达商业地产股份有限公司(下称“万达地产”)向港交所递交的招股说明书显示，2013年末其资产负债率仅为49%，2014年6月末，其资产负债率为52%。房地产行业历来是一个高负债行业，万达地产负债率为何如此之低？
扣除预收账款
笔者查阅万达地产招股说明书发现，其资产负债率的定义中，将预收账款从负债中扣除了。万达称，“资产负债率按资产总额(扣除客户垫款)除以资产总值再将所得值乘以100%计算”(招股说明书P377)，“我们的客户垫款主要包括预售物业所得款项”(P363)，由此可知，其客户垫款即指预收账款。
根据万达地产招股说明书披露的资产负债数据，如果负债总额不扣除预收账款，万达地产2013年末和2014年6月30日资产负债率分别高达74%和78%。这一负债率水平与万科A(9.35, 0.00, 0.00%)的负债率大致相当。
值得一提的是，万达地产的投资性物业以市价计量，其账面资产中包含了巨额商业地产增值，如果投资性物业以历史成本计量，其负债率远高于万科A。
将预收账款从负债中扣除，并非万达地产首创。近年来，中国房地产业形成了一个流行的观点：预收账款不是负债，在计算资产负债率时将其从负债中扣除。一些机构和媒体也以此计算房地产企业负债率。
不过，在招股说明书中将预收账款从负债中扣除而计算资产负债率，笔者印象中万达地产似乎是首家。A股市场的房地产上市公司财报中披露的资产负债率指标计算中仍然将预收账款包括在其债务中，如万科A的2013年年报披露，其资产负债率为78.0%，并没有将预收账款从负债中扣除。不过，“2013年经营业绩与分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为45.54%”。
谬误已久的预收账款不是债
房地产企业的预收账款究竟是不是债务呢？如果不是债务，那么它是什么？
在资产负债表中，预收账款列示于企业的流动负债项下。对于有大额预收账款的房地产企业而言，如果将预收账款从负债中剔除，那么会计恒等式“资产=负债+所有者权益”就不再成立，以此计算的资产负债率也就失去其应有的意义。
仍以万达地产为例，2014年6月30日，其账面资产总额5040亿元，负债总额3914亿元，所有者权益1126亿元。将预收账款1311亿元从负债总额中扣除后的负债额为2603亿元，以此计算的资产总额将会大于负债与所有者权益之和。
预收账款是核算企业按合同约定向其客户预收的货款、定金等。与应付款项等经营性负债相比，预收账款是一项不需要以现金偿付的债务，与银行贷款等有息负债相比，预收账款通常是一项不需要支付利息的负债。但从本质上来说，预收账款仍然是一项债务，企业需要按照合同的约定，按时向客户交付相应的商品(劳务)。
房地产企业需要按合同约定的期限向客户交付商品房，并据此确认商品房销售收入；若不能如期交付商品房就构成违约，须向客户支付违约金。如果房地产商根本没有足够的资金用于相应商品房项目的建设，那么房地产商就会由于资金链断裂而导致项目烂尾，企业有可能因此陷入破产困境。
由于中国商品房实行预售制，房地产企业账面都有巨额预收款项。房地产企业之所以如此扣除，主要理由是，房地产企业与预收账款相应的房地产项目销售结算完毕后，预收账款余额就会变成零，企业无须对外支付现金清偿。但实际上，与预收账款相应的房地产项目的建设仍须投入资金，至项目竣工结算期间，仍会发生管理费用、财务费用等期间费用，缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育费附加等税费。而项目销售结算时，相应的存货也会结转至销售成本，总资产会相应减少。
简单地将预收账款从负债总额中扣除，并以此计算资产负债率，一方面，没有考虑到与预收账款相关的房地产项目后续建设资金支出和期间费用、税费支出，低估企业的负债额；另一方面没有考虑项目结算后，随着预收账款结转至销售收入、负债减少，相应的存货也会随之结转至销售成本，企业的资产相应减少，因而高估企业的资产总额；由此将严重低估企业的资产负债率。
个人认为，如果房地产商的预收账款余额高，且销售毛利率、销售净利润高，从最大限度利用资金角度出发，在计算资产负债率时，若要将预收账款从负债中扣除，那么，应同时考虑与预收账款相关的资产、负债的变化。
不妨以具体数据来举例：
假设某房地产企业资产总额100亿元，负债总额80亿元，其中，预收账款30亿元，其资产负债率为80%；若简单地将预收账款从负债中扣除，则以此计算的资产负债率为50%。那么，将预收账款从负债总额中扣除后计算的资产负债率是否能真实反映企业的财务状况？
假设该企业30亿元预收款对应的商品房都已竣工，达到交付、结算条件，我们不妨看一看其与预收账款相应的商品房全部销售结算完毕、预收账款为零时的资产负债状况。
假设该企业的销售毛利率为40%，销售净利率为20%，则30亿元预收账款对应的账面存货为18亿元(30×60%)，项目全部销售可实现净利润6亿元(30×20%)，与其相关的期间费用、主营业务税金、所得税等为6亿元(30-18-6)。
那么，与30亿元预收账款相关的房地产项目全部实现销售后，预收账款为零，存货减少18亿元，所有者权益(未分配利润)增加6亿元，应付账款、应交税金增加6亿元(假设与项目销售结算相关产生的债务尚未以现金支付，由此形成应付账款、应交税金)。
而销售结算后，企业的资产总额为82亿元(100-18)，负债总额为56亿元(80-30+6)，所有者权益总额为26亿元(20+6)。
这个时候，由于与预收账款相关的项目已全部销售结算完毕，预收账款余额为零，在计算资产负债率时，是否剔除预收账款，对资产负债率没有影响。根据上述数据可以计算出，企业的资产负债率为68.29%。
可见，即使企业与预收账款相关的商品房已全部达到竣工状态，其项目全部销售结算后资产负债率也高达68.29%，而不是直接将预收账款从负债总额中简单扣除后的50%。
如果企业与预收账款相关的商品房尚未竣工，须继续投入资金建设，则项目全部竣工结算后的资产负债率会更高。
假设企业与预收账款相关的商品房账面存货余额为5亿元，达到竣工状态尚需要继续投入资金13亿元，假设以现金支付3亿元、产生应付账款10亿元，在此情形下，项目全部竣工结算后的资产负债状况如下：
企业的资产总额为92亿元(82+13-3)，负债总额为66亿元(56+10)，所有者权益总额为26亿元；其资产负债率71.74%。
上述案例显示，如果房地产企业与预收账款相关的房地产项目尚在建设中，则后续建设仍须支付现金，或增加债务。即使项目已全部竣工，达到可交付状态，销售结算过程中也会发生相关税费，须以现金支付或增加应交税金、应付账款等负债。而在销售结算时，随着预收账款因结算而减少，与其相关的存货也因结转至销售成本而减少，企业的资产总额也会随之下降。
房地产企业在计算资产负债率时，简单地将预收账款从负债总额中扣除，而不考虑与之相关的存货、应付账款、应交税金等资产负债项目随预收账款的变化而变化，由此将会导致资产负债表失衡(资产>负债+所有者权益)，显著低估企业的资产负债率没有任何实际意义。
但预收账款不是债，在中国房地产业已成为一个流行的观点。这一谬误之所以能够流行，只是因为中国房地产企业的负债率过高而已，且国内商品房实行预售制，其负债中预收账款也很高。
为了美化、粉饰财务指标，将预收账款从负债总额中直接扣除，堪称中国房地产商的一大发明。个人认为，这只能用于忽悠债权人和股票投资人，但房地产商千万别连自己也被忽悠了，若房地产商自欺欺人，在编制资金计划时，无视与预收账款相关项目建设资金需求，则很可能自食其果，陷入财务危机。
近年来，一些房地产商盲目扩张、资金链断裂的新闻频频曝光。除非房地产商准备好在不能如期交付商品房时跑路、破产，否则，在编制资金计划时，都不应无视预收账款这一债务。
