2014-10-20 17:13:54
万达广场一直是杭州的商业地产投资公共话题。万达广场在中国诸多城市都掀起了“一铺难求”的风暴，杭州也不例外。今年12月12日，杭州万达广场自持商业将满铺开业，随着开业日期的临近，杭州万达广场继今年6月28日首次推出“滨河乐活街”商铺后，本月将推出“滨河乐活街”最后30席保留商铺，产品再度受到市场强烈关注。
是否购买万达广场的独立产权商铺最终是投资者的个人决策，但充分了解万达广场的商业地产开发及经营模式，则是每一个商业地产投资者必须掌握的功课。
1、客流法则日均客流量将超过7万人次
石祥路？石祥路会有商业价值吗？如果你还用十年前的眼光来看待石祥路，那你很可能就会错过一场“商铺投资盛宴”。
以位于石祥路的杭州万达广场为圆心，1公里半径范围内，已经聚集了方正·御星、德信·晓宸、宝嘉·誉峰、万科·北宸之光、滨江·万家名城、越秀·星汇尚城、万通·上园、融科·瑷颐湾、凯喜雅·锦河湾等约20个住宅楼盘，总建筑超过了300万平方米，若以平均120平方米/套计算，约有2.5万户家庭。这些楼盘基本上都是以自住为主，这也意味着该区域将新增约7.5万常住人口。当然，由于上述楼盘均处于开发状态尚未交付，因此都只是近期将新增的常住人口，还不包括那些已经交付若干年的新楼盘和成熟的老小区所聚集的常住人口。同时，该区域还有大量土地尚未公开出让，后续还将新增大量常住人口。此外，附近还将聚集大量产业人员，仅仅以占地2.74平方公里的运河国家广告产业园为例，未来两三年就将新增至少1万人以上的广告产业人员。
上述客流分析仅仅是以1公里半径范围内进行推算的，若以5公里半径范围计算，这个数字将以几何倍数放大。万达广场每进入一片城区，就会形成一个“万达商圈”。通常来说，以万达广场为中心的5公里半径辐射范围内，即是“万达商圈”。可以说，万达广场作为中国极为著名的城市综合体品牌，正在城北引发新一轮“城市革命”。万达广场自持物业满铺开业后，有望使这里成为继武林商圈之后的又一商圈，据保守估计，日均客流量将超过7万人次。这样一来，万达广场那些用于出售的商铺也将分享这些巨量客流，这是一般商铺所无法比拟的。
2、经营法则与万达一起持有万达广场
自持与统一经营是商业地产项目成功的前提法则。普通投资者经常会碰到这种类型的商铺：中小型购物中心或市场，其产权面积全部出售，而且基本上面向众多散户分割出售，虽然号称统一经营并且带有返租合同条款，但其后期的经营状况充满不确定性，因此这种返租含金量不高，甚至是不可信的，这样的失败案例不胜枚举。这种失败案例的两个关键原因在于开发商没有自持商业物业，且缺乏成熟的统一经营执行体系。
还有一种商业地产，既是自持又有成熟的统一经营执行体系，比如万象城或杭州大厦购物城；但是你基本上不太可能在万象城或杭州大厦购物城拥有一间独立产权的商铺，因为它们的物业是全部自持的。因此你也就没有机会分享到这类项目所带来的商业投资价值。万达广场的出现改变了这一切。万达广场的模式是，除写字楼部分外，自持80%左右的商业物业，像万象城一样统一经营，形成杭州的一座商业旗舰，而仅预留少量的约20%商业物业用于出售，作为主流投资者分享万达广场独特商业价值的投资平台。按照通常的市场规律，一个商铺至少要培育三年，稳定三年，然后才会成为旺铺。在这个“时间就是金钱”的时代，商铺的培育时间往往成为多数人担心的大问题。万达通过自己多年来商业地产的经营经验，摒弃了“建成-出售”的传统商业盈利模式，通过自持高比例的商业物业，其自持商业物业部分均由万达商业管理公司统一招商，统一经营，各商家同时进驻，商场店铺同时开业。通过这一系列同步措施，大大缩短了项目招商和培育市场的周期，在短期内形成成熟的商圈。
3、商业资源法则合作商家超过10000家
万达商业管理公司是亚洲最大的商业管理企业，创造了连续多年租金收缴率超过99.5%的世界行业纪录，合作商家超过10000家。万达有充裕的空间在数量庞大的合作商家中，挑选出上百家最适合当地消费习性的商家放在一座万达广场中。这就确保了万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个。
针对不同商家，万达开创了三级合作体系：一是紧密型合作伙伴，万达与这些不同业态的主力店签约，万达广场建在哪里，这些商家就跟到哪里，不去就要承担相应的经济处罚，而万达也会为这些商业伙伴预先设计规划经营场所；二是战略型合作伙伴，这类商家有30多家，都是国际和国内的知名公司，对于万达所建项目，他们有一定的灵活选择权，但双方有约定，项目信息发出后，在规定时间内这些商家要决定是否进驻，如果进驻则相当于向万达下订单，再由万达根据他们的需求进行规划设计；三是一批中小店铺战略合作伙伴，其实这些也是紧密型合作伙伴，他们也是每店必跟，只是因为体量小而被归类为中小主力店。
将在今年12月12日开业的杭州万达广场，作为第三代万达广场的经典项目，引进了万达百货，木马王国，万达影城，大玩家电玩城、大歌星KTV和物美超市等六大主力店，此外首次引驻杭城品牌将达30个以上，包括杭州人熟悉的外婆家、屈臣氏、面包新语、糖品等。据悉，万达百货是中国最大的连锁百货企业，大歌星KTV是中国最大的连锁量贩KTV娱乐企业，万达是国内最大的IMAX影院运营商，也是北美以外第一，全球第二的IMAX影院运营商。
4、规划设计法则每一套商铺都可以做餐饮
万达广场少量用于出售的商铺位于室外步行街，万达将之命名为“杭州金街”。这些商铺是整个城市综合体的有机组成部分，通过天桥、室外步行街与万达自持商业物业连接在一起，所有交通线的设计都以引导客流进入为准则，以充分提升其商业价值。这一切归功于万达高度成熟的商业地产建筑规划能力。从位置、格局及空间设计，这些商铺都采用了万达商业规划研究院的科学规划理念，每一间商铺，每一处细节都在设计之初给予确认。万达集团拥有万达商业规划研究院，这是中国唯一专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，也是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。
虽然万达金街少量商铺为散售经营模式，但这些商铺的未来经营早已纳入到万达广场整体项目的科学规划和设计之中，从结构、布局到定价，均由万达集团安排。作为和万达广场自持大商业共荣共生的室外步行街，金街商铺主要被规划设计为非零售类的目前当红生活体验及家庭式消费业态，比如金融通讯、珠宝首饰、书吧茶吧酒吧、美容美发美甲、教育培训、儿童娱乐、数码、品牌旗舰店等。同时，该批商铺全部预设了烟道，可以做餐饮，这与绝大多数住宅楼盘存在扰民风险而无法预设烟道的底商不同，可以说也是杭州万达广场商铺的一大稀缺属性。
可以说，万达拥有极其丰富的商业地产开发经验和严密而科学的定价体系，在建筑规划设计之初就充分预判了每一套商铺的不同价值，因此不管是约300万元的二层商铺还是约700万元的一层连二层商铺，都充分反映了其应有的价值，购买者可以根据自身的购买力及用途需求自由选择。
5、地段法则万达商圈助力市中心扩张
万达进驻杭州，首选杭州交通大动脉之一的石祥路。如果说二十年前杭州的市中心北向界线是环城北路，十年前市中心的北向界线是文一路，那么在如今杭州的城市格局中，石祥路差不多就相当于二十年前的环城北路、十年前的文一路。可以说，万达广场所形成的万达商圈，将有效地助力市中心扩张。
为什么万达刚刚进入杭州，“万达商圈”就要呼之欲出了呢？在杭州，通常一个城市综合体从拿地到开业要耗费五六年时间甚至更久，但是万达广场的建设周期通常是20-24个月，今年12月12日就能实现自持物业满铺开业。除了令人惊讶的万达速度，“万达商圈”呼之欲出的另一个关键因素在于万达独特的商业开发模式与强大的品牌号召力。 杭州万达广场主要由大型综合购物中心、独立商铺及街区和写字楼组成。除了万达广场的写字楼外，政府在引进万达广场之前，通常会在周边规划大量的写字楼项目和住宅项目。万达广场一旦建成，周边的项目便会被迅速激活，“万达商圈”往往就能在短时间内迅速成形：“万达集团的开发实践证明，无论万达广场建在哪里，哪里就会是城市中心。”
6、品牌法则省内已经有13座万达广场
在国内的一线品牌城市综合体中，杭州拥有万达广场、万象城、龙湖天街、来福士、银泰城等。在这些城市综合体中，万达广场将处于怎样的水准？这一切只有等这些城市综合体全部开业以后才能进行精确比较。但是在万达集团内部，杭州万达广场的愿景是“打造成中国最炫的万达广场，成为最能代表杭州城市形象的城市综合体”。可以肯定的是，万达广场每进入一片城区，就会形成一个“万达商圈”。通常来说，以万达广场为中心的5公里半径辐射范围内，即是“万达商圈”。可以说，万达广场作为中国极为著名的城市综合体品牌，正在城北引发新一轮“城市革命”。
作为中国商业地产领军企业，万达集团经过26年的快速发展，形成以商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团。截至2014年6月30日，万达集团资产达到4600亿元，上半年收入920.7亿元。今年万达广场将在全国开业109座万达广场，其中，12月12日开业的杭州万达广场是全国第108座开业项目。
万达广场的项目数量，可以衡量一个省份的商业活跃度。截至目前，万达集团已经斥资1100亿布局浙江，进驻城市达到12个。经济发达的浙江，目前已经拥有13座万达广场，其中已经开业的有5座。可以确定的是，杭州肯定不止一座万达广场，正如万达相关负责人所说：“杭州作为浙江的经济金融文化中心，城市建设快速发展和商业空前繁荣，有着省内其他城市无可比拟的城市地位和经济总量。很多城市都有不止一个万达广场，杭州为什么不能有更多项目呢？杭州之大，岂是一座万达广场就能满足？”
7、楼市趋势法则“一铺难求”背后是投资思维的变革
尽管“限贷”、“限购”等政策逐步解禁，但杭州短期内要演化成房价大幅度上扬的可能性较低。一方面，全国性地产大鳄在杭州处于战略布局期，势必更注重销售量而非利润率，很多外来大鳄宁可平价或微利销售，这也在一定程度上平抑了杭州房价；另一方面，虽然杭州一直有“土地稀缺”的共识，但事实上可供开发的土地仍然规模庞大，只要土地供应充足，房价就不可能扶摇直上。再加上租金回报与房屋总价的比值过低、限购限贷短期不会退出、针对住宅的房产税迟早会推出等诸多原因，如果现在还把住宅产品作为一种投资品，那显然已经生不逢时。换句话说，住宅投资盛宴已经终结。
但是，对于民间的闲散资金，又该往哪里去？众所周知，目前针对主流家庭的投资渠道非常之少，而房产品仍然是最具共识的投资方向。如果一定要投资房产品，那么必须转变投资思维：获利方式必须从“通过房价上扬套现”转变为“主要通过租金获得收益”。而杭州万达广场少量用于出售的商铺，可以说是杭州楼市前所未见的商铺形态。从目前市场反应来看，杭州万达广场的独立产权商铺，也和其他城市的万达广场一样，屡次出现“一铺难求”的景象。
