2014-08-27 16:37:55
当我们的宏观经济(GDP)从平均9(%)变成7(%)到8(%)的增长，等于是下一个台阶的增长，过去是高增长，现在是中高增长。于是出现的波动过程中，每一个波动的高峰高于上一个，每个波动的低峰也是高于上一个点。但是认为可能我国(的GDP)长期维持6(%)到8(%)的增长速度，可能在7(%)也可能在6(%)，但是是以7(%)为中心的波动形势，不可能下降到4(%)，也不可能上升到10(%)，是这么一种状态。
我们说房地产没有进入真正的下行通道，可能是在经济结构的调整中下一个台阶，这是一种说法。另一种说法是，当经济整体下滑的时候，可能房地产也出现下台阶的状况。
下滑的趋势一直会延续到明年九月份左右
当土地购置的负指标出现比较长的周期，通常一年半以后会出现另外一种情况，供求关系就会逆转(比如2012年)。房屋价格肯定还是会下滑，但我不认为绝对值是下降的，下滑的趋势一直会延续到明年九月份左右。如果其他因素不变，明年9月份以后会再次出现价格上涨。
但是(房屋价格变化有)两个因素是我们无法控制的，第一个无法控制的是保障性住房，第二个无法控制的是一万亿的贷款和470万套的房改房对市场有多大的冲突，这两项地方(如果)政府都完成了，(那么对房地产市场的)冲击是巨大的。九零年以前是市场化的改革，但那个时候忘了应该保障，今天我们在大跃进式的爆发增长但忘了还得有市场。
从长期看政府用其他的渠道(非市场渠道)来增加土地建设，这部分趋势一直没有改变，包括保障性用房，大部分是不公开的。因此在某些地区一定会出现供求关系恶化和供求关系分化的局面，只有我们当我们把保障金用房彻底解决掉(才能让土地供求关系恢复市场化)，但我们认为这两年短期之内政府一定会用保障金住房投资去拉动经济。
去年房地产一片大好的时候，有些城市已经开始出现了负增长人们认为北京是一线城市，(商品房销售情况)应该好，其实并不好。北京(去年商品房销售面积增长)是-2.1%。还有为什么呼和浩特会第一个成为中国取消(限购政策)的，就是因为它(的商品房销售面积增长)是负的。我们可以看到无锡，去年、前年开始把大量的企业从无锡搬走，为了保护太湖安全问题，把有污染的企业都搬走，于是很多人跟着企业搬走了，从此以后我觉得无锡房子开始下降，包括销售下降的过程中很明显，有些城市是高增长，有些城市是趋于普遍下降的情况，其实大家在一片大好的情况下不去细分情况。
把房地产掉下来的部分顶上去
房地产投资额增长(2014年)年初维持19%，但是今年可能到年底剩下10%，10%还是增长，但是增速下滑会影响多少？20%如果降到10%，就是下降50%，会影响GDP 0.6个点。在变化过程中非常重要的就是怎样把房地产掉下来的部分顶上去？这是我们可以看到政策变化的部分。现在的做法应该是温和刺激，并保住GDP增长7.5%的底线。
城镇化率和政府的吆喝没有关系
从历史来看大部分国家经历30%的城镇化率和70%的高速增长，超过70%的城镇化率增长就会放慢，几乎全球都是这样，从发达国家到非发达国家都是这样的过程。
第一从农村进入城市，第二是中小城市进入大城市，第三是市中心向郊区转移，第四是形成城市群。中国最大的毛病就是土地(没有)私有化，所以只有前两个，没有第三个和第四个。如果我们土地不私有化，没有办法让富人从市中心向郊区转移，即便你买了宅基地买了小产权房，你也没有办法扩大。你能在旁边建学校和医院吗？不能。
城镇化率和政府的吆喝没有关系，一个是工业和劳动力的发展，比如第一产业向第二产业的转移速度。第二是农业进步，如果需要这些粮食你需要多少劳动力？只有农业机械化的时候才可能把劳动生产力提高，另外就是产权制度清晰，激发了农民的承包能力，所以在中国可以看到土地承包之后，让大部分农民从土地承包解放出来他们才能进城。
美国、英国、法国、德国这几个发达的资本主义国家，他们从50%城镇化率到70%城镇化率用了四十到五十年的时间，周期非常长。(而)日本、韩国和马来西亚，他们从50%到70%大概用了十几年时间。为什么他们反而比老牌资本主义国家用的时间更短，就是因为工业化发展速度和农业现代化发展速度在加快。我们政府的工作计划是2020年到60(%城镇化率)，2030年到70(%城镇化率)。
中国要实现这样一个城镇化发展过程，可能千万级以上人口的城市还要超过十个，可能更多，五百万以上人口城市要最少30个，否则我们无法解决中国70%以上的城镇化率，更不要说解决85%左右的城镇化率。这个发展过程是不可逆转的，全世界都这样，中国也不可能逆全世界规则。
