2022-11-18 23:19:40
2021年6月，首批公募REITs正式在沪深交易所上市，标志着万亿级REITs市场大幕正式开启。一年半以来，不同类型的REITs创新品种层出不穷，在获得机构资金与投资者追捧的同时，不同底层资产的公募REITs的风险溢价也逐渐分化。
当下各类资产波动加大，素有稳健收益之称的公募REITs能否继续脱颖而出？投资者又该如何理性参与REITs投资？11月17日晚，兴业研究分析师臧运慧在兴业银行私人银行《财富演播室》为投资者深度解读REITs及其投资策略。“公募REITs聚焦基础设施领域，该领域现金流稳定性强，备选资产规模充足，对REITs市场的长足发展提供了有力的条件。”臧运慧称。
什么是REITs？
兴业银行私人银行部：到底什么是REITs？
臧运慧：简单来说，REITs就是不动产的证券化。投资不动产，我们最熟悉的方式就是买断它的产权。但其实还有另外一种形式，就是投资以不动产为底层资产的金融产品。
对于个人投资者来说，资金体量不大，不足以直接买断不动产产权、又想投资不动产而且急用时还能卖出变现的时候，REITs就为投资者提供了另外一种选择。
兴业银行私人银行部：REITs从何而来？
臧运慧：REITs起源于美国，后来发展到包括澳大利亚、日本、新加坡、欧洲等多国的多个市场。这些市场构建REITs的形式主要有两种，一种是信托制，简单来说，就是投资者持有信托份额，通过信托持有不动产产权；另一种是公司制，就是投资者持有公司股份，通过公司股份持有不动产产权。
无论信托还是公司，都会委托给专门的运营方运营不动产。投资者通过信托份额或公司股份（我们权且称之为REITs份额）间接持有不动产产权。由于是公募产品，投资者持有的REITs份额可以在二级市场买卖。
我国的公募REITs组织形式跟国外REITs存在一定差异。我国采用的是基金模式，也就是投资者通过持有基金份额间接持有不动产产权或者经营权。在分红方面，沿用了国外REITs产品特性，也要求90%以上净现金流分红。
在持有的不动产类型方面，我国公募REITs持有的并不是办公楼、酒店、零售商场这些，而是要求为基础设施项目，包括交通、（新）能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房、以及水利设施和旅游设施的其他基础设施。
公募REITs有何特别之处？
兴业银行私人银行部：相较于普通的基金产品，公募REITs有何特别之处？具有何种投资属性？
臧运慧：相较于普通的基金产品，公募REITs实际上是借用了公募基金这一公募性质的组织形式，投资者通过公募基金间接持有基础设施项目。
公募REITs不约定投资者收益，按照不低于合并后基金年度可供分配金额的90%进行收益分配，收益高低取决于基础设施项目的实际运营情况，融资人不对其提供除承租外的其他现金流支持。
因此公募REITs普遍要求经营现金流来源分散、稳定，以确保其稳定性强、波动性小，同时指定基础设施领域作为试点范围，限制基金杠杆使用水平，要求总资产规模不超过净资产的140%，新购入基础设施项目也要符合相关规定。这就使得公募REITs重运营而轻扩张，不能像上市公司一样进行高杠杆和多元化发展，盈利上行空间相对有限，呈现“上有顶下有底”的稳定状态。
尽管公募REITs要求基础设施项目现金流稳定、分散，但其运营现金流仍然会存在一定程度的波动或预期波动，导致投资者获得的分红和公募REITs价格出现变化，此二者的波动风险是投资者需要判断和承担的主要风险，也使得公募REITs兼具了固收和权益的双重属性。
兴业银行私人银行部：公募REITs获投资者追捧的原因可能有哪些？火爆认购背后有哪些风险点值得关注？
臧运慧：首先，这是市场对公募REITs基础设施项目的认可。从已持续披露的定期报告中可以看出来，基础设施项目现金流稳定，相对而言周期变化不是很明显；其次，目前对首发上市公募REITs仍然存在审批要求，基础设施项目要求现金流分派率原则上不低于4%。
在当前利率水平不高的市场环境下，这个现金流分派率使得公募REITs的估值未上市就处于价格低点，一旦上市公募REITs会存在比较大的价格修正空间。因此我们看到今年很多公募REITs上市当天涨停，或涨幅超过20%，这也造成了配售比越来越低。
但公募REITs之间亦呈现了一定程度的分化，从我们观测到的数据来看，各REITs之间总收益率差异较大，确实也存在较上市价格总收益率为负的公募REITs。这就需要投资者对REITs未来运营情况和其估值变化进行判断，切莫盲目追捧公募REITs。
如何选择适合自己的REITs？
兴业银行私人银行部：投资者该如何筛选适合自己的公募REITs？有哪些指标可供参考？
臧运慧：先从期限来看，公募REITs基金属于契约型封闭基金，合同存续期普遍长于基础设施项目的剩余期限；从基础设施项目具体类型来看，公募REITs有仓储物流、园区办公和园区厂房、保障性租赁住房、高速公路，甚至还有污水处理厂和垃圾处理厂等。
从基础设施项目权属的角度来看，公募REITs可以分为特许经营权类型公募REITs和产权类型公募REITs。从投资者的角度，除进行定量的估值判断以外，还需要结合基础设施项目的运营表现，判断其在未来的运营是否会改善，若是处于高估值阶段，那么未来的运营是否会消化当前的高估值。
兴业银行私人银行部：今年以来，公募REITs持续受各路资金青睐，有专业人士称，公募REITs产品底层资产成熟优质、运营稳定，且具有现金流稳定、波动性适中、较高分红比例等特点，有望成银行理财的标配资产。您如何看待这一说法？
臧运慧：公募REITs底层资产锁定基础设施项目，从投资者和市场稳定运行的角度，确实是看中其现金流稳定、弱周期性的特点，叠加审慎性审批原则，底层资产都是成熟资产，原则上要求稳定运营3年以上，初始现金流分派率较高，在二级市场上价格波动性不算大，流动性也很好，这些都很符合银行理财的配置需求。
从公募REITs投资者要求来看，银行理财可通过战略配售和网下投资的方式在首发上市上便参与其中，亦可在扩募时参与，不仅仅局限于二级市场。此外，还可以前置到Pre-REITs阶段，但这对其筛选优质项目提出了比较高的要求。
