2022-11-23 22:53:51
近日，大家保险再度减持地产股权。11月16日，据北京产权交易所，大家保险集团旗下投资控股有限责任公司（以下简称“大家投控”）、海口远见共创一号基金（有限合伙）拟转让成都厚德天府置业有限公司（以下简称“成都厚德”）100%股权及13.25亿元债权，底价合计39.25亿元。
险企的投资赛道正在发生转变。近年来，随着监管对保险公司投资房地产的限制不断严格，险企纷纷减持地产股权，转而挖掘新的投资蓝海。当下，养老社区、公募REITs等领域成为险企投资“新宠”。
与此同时，国家层面也针对险资投资的实际难点，出台了一系列金融供给侧结构性改革扶植政策，在不断鼓励险资加大对实体经济的投资力度的同时，广开私募股权基金、创投基金等大门，力争为战略新兴产业、先进制造业注入“长期活水”的资金面。
有专家指出，利好当前，险企除了深度研究国家战略层面关于险资投资具体方向、系统性提质增效之外，还必须严格以依法合规作为投资路径的指导思想。
底价39.25亿元，大家保险转让旗下地产公司
交易信息显示，本次转让的标的企业“成都厚德”注册资本6.67亿元，经营范围包括房地产开发经营、物业管理；酒店管理、企业管理咨询；货物及技术进出口等。该公司由海口远见共创一号基金（有限合伙）、大家投控分别持股85%、15%，而两家股东均为大家保险集团旗下子公司。
而成都厚德与大家保险集团的渊源不只体现在股权上。据了解，成都厚德亦是成都金融广场项目的开发商，而后者也出现在了大家保险旗下大家投控官网的投资案例中。
公开信息显示，成都金融广场位于成都高新区金融商务核心区，总占地面积5.25万平方米，总建筑面积达87.08万平米，是融五星级酒店、办公、大型商业及高档住宅于一体的地标性大型城市综合体。
本次项目信息还披露，标的企业开发的成都金融广场项目尚未竣工，目前仍属于在建工程，受让方受让标的股权后，应确保标的企业完成项目开发。
据悉，本次项目源头可以追溯到2018年，安邦旗下“邦邦置业”股权转让股权中的原安邦成都金融广场项目。2019年大家保险成立后受让其部分股权，并联合远见基金积极增持该项目。
当前，竣工未至，处置先行，至于为何在此时对项目开发方发起转让，金融就此询问大家保险，但截至发稿对方并未做出明确回应。
对此，IPG中国首席经济学家柏文喜对金融分析称，大家保险以有限合伙与有限公司的形式，投资于在成都自行开发的大型商用物业，进行了必要的风险隔离。而其在此时抛售成都厚德股权及债券，一方面可能是为了满足监管不允许保险公司“乱投资”房地产的要求；另一方面也是为维护自身投资组合流动性和降低投资风险的需要。
金融注意到，不止成都厚德，在大家保险的资产配置中地产股颇多，而这些公司目前大多也都在其资产“瘦身”的名单中。例如，自去年9月以来，作为金地集团（600383）第二大股东的大家人寿就开始减持其所持股份，先后累计套现金额约71.66亿元；期间大家人寿还同步减持了金融街股份，持有比例从去年年中的14.11%降至10.11%。
独立国际策略研究员陈佳对金融表示，自成立以来，大家保险的投资总体策略是紧跟时代的，按照金融服务实体经济的宗旨在多个领域积极探索。另一方面，由于历史原因，其投资策略有一部分路径依赖。前期承接的各种城市高端综合体项目，涉及到监管部门对保险资金的合规运用。“从这个角度来说，转让地产股权也是大家保险集团战略不断转型、优化投资架构、顺应新时代监管的一种积极举措。”
监管政策趋紧，多家险企减持地产股权
实际上，除大家保险之外，多家险企也在同步减持地产股份。
金融梳理发现，过去一年，泰康人寿、平安人寿、中国人寿（601628）、大家人寿、富德生命人寿等险企均对持有的地产股进行不同幅度的减持。2021年，险资合计减持超14亿股地产股，在被减持的名单中，不乏碧桂园、招商蛇口（001979）、金地等龙头房企。
长期以来，房地产都是险资的重仓对象，而当下缘何纷纷减持，实用金融商学执行院长罗攀对金融表示，当前，国家对房地产市场的政策出现了一定调整。在央行最新发布的金融扶持措施中，针对部分符合规定的房企放宽了信贷政策，同时在债券市场也开放了一些口子，这相当于给房地产市场提供了资金保障，缓解了部分房企的危机，这对房地产市场的发展形成了短期刺激效应，大家保险在此阶段出手房地产股权可谓抓住了“小阳春”。
和力传播集团策划总监、财经作家高承远则对金融分析称，在房住不炒的背景下，地产行业进入下行周期，对保险资金而言，安全和风险管理至关重要。近年来，监管部门反复强调不允许保险公司乱投房地产，这也为险企的投资方向给出了明确信号。
2020年9月，银保监会通报保险资金运用违规问题，指出保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及5家保险公司，金额244.37亿元。银保监会在通报中称，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。
同年11月，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（以下简称《通知》），其中明确，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
据悉，根据保险业此前的遵循的《保险资金投资股权暂行办法》，保险公司虽不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但可以作为投资者介入房地产，如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。
《通知》下发后，监管政策进一步收紧。险企在减持房地产股权的同时，也在寻觅新的投资风口。
不少险企将视线转向了养老社区。以大家保险为例，企业预警通收录的投资信息数据显示，当前，在大家保险的投资版图中，直接及间接的涉及房地产业公司共78家，占比为7.94%。相比之下，其投资企业数居于首位的行业为“租赁和商务服务业”，共涉及393家公司，占比39.98%。而在“租赁和商务服务业”投资中，养老医疗、健康服务类企业占据了一席之地。
公开报道显示，大家保险当前正以养老为核心战略，以服务型养老为突破口，打造专业养老品牌“大家的家”，并通过旗下专业从事健康养老产业投资及运营相关业务的全资子公司“大家健投”紧锣密鼓打造城心医养社区。
金融了解到，城心医养社区采用轻资产的运营模式。相较于直接投资与开发、直营管理养老社区的重资产运营模式，这种模式下，险企不直接作为养老社区的物业持有人，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式运营养老社区，因而布局周期短，通常选定地址后1年-1.5年即可开业。
目前，城心医养社区正在开城拓地，继在北京、天津、南昌等城市落地之后，月内，又先后入驻成都、太原。
养老社区、公募REITs或成行业投资蓝海
投身养老社区投资赛道似乎已成为险企不约而同的选择。相关研报指出，随着老龄化程度加深和老年人消费水平的提高，养老社区巨大的发展潜力吸引了多方投资者参与，而保险公司凭借行业“先天优势”，成为国内养老社区最主要的参与者之一。
公开报道显示，目前，中国太保（601601）在7个城市落地了8个太保家园养老社区建设项目，并形成了全龄覆盖的产品体系；中国太平方面，于2014年始建设养老社区，后于2017年成立养老服务平台，整合全国优质养老资源，落实养老社区在全国区位布局。
据金融不完全统计，当前已有十余家险企涉足养老社区领域，利用重资产、轻资产、轻重结合的模式，投资了近60个养老社区项目，覆盖全国20多个省市。
不仅如此，险企仍然在积极寻觅新的投资蓝海。
陈佳指出，综合来看，当前背景下，险资投资配置的挑战与机遇并存。从保险行业发展的角度而言，全球宏观金融大环境较为复杂，扰动了全球险资投资市场的基本面。同时，近期国内利率整体在下行区间，高达24万亿规模的险资投资如何保持稳健，是需要系统性研究破题的现实问题。
“而机遇在于，近年来，国家层面针对险资投资的实际难点，出台了一系列金融供给侧结构性改革扶植政策，在不断鼓励险资加大对实体经济的投资力度的同时，广开私募股权基金、创投基金等大门，力争为战略新兴产业、先进制造业注入长期活水的资金面。”陈佳指出。
柏文喜则表示，伴随着近年来银保监管政策的调整，今后险资投资方向可能会转向一二线城市核心地段的已投用优质商用物业、相关房地产REITs等资产证券化产品，以及一些优质房企的股票、优先股、保债计划等。
金融注意到，自2021年11月银保监会允许保险资金投资公募REITs以来，已有一年时间。过去一年，在权益市场和债券市场大幅波动的背景下，收益稳健的公募REITs相对优势凸显，受到险资的青睐。数据显示，截至11月22日，行业已斥资超百亿元获得22只公募REITs配售份额。
同时，对于监管部门近期提出的扩大公募REITs产品试点，险资机构参与热情高涨，翘首以盼新项目快速落地。
利好当前，陈佳指出，对企业而言，除了深度研究国家战略层面关于险资投资具体方向、系统性提质增效之外，还必须严格以依法合规作为投资路径的指导思想。
“一方面，险资投资一向以安全性、稳健性作为第一原则，在险资投资决策流程中，对标的的业绩、财务、团队、经验、公司治理、品牌力以及具体项目实施情况都必须提前深度尽调以辅助决策，从源头上治理风险；另一方面，监管层也必须与时俱进，不断择机优化和规范险资投资的具体要求和规则，引导促进险资投资进一步服务实体经济，促进保险业高质量发展。”陈佳说。
