2022-12-08 22:02:44
12月8日，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，对基础设施REITs市场发展的现状，后续影响国内REITs市场发展的主要因素进行了详细介绍。
“基础设施REITs市场从起初的行稳致远走向了稳中求进。”张峥表示，从市场结构来看，从项目所属区域和资产类型这两个维度，分别对各只REITs持有资产的数量进行统计。在区域方面，长三角和大湾区目前是发行REITs的主力。从资产类型方面，仓储物流、产业园区和收费公路是当前的主要资产类型。
“从市场的定价体系看，短期内国内REITs市场在定价方面尚未形成分化；从现金分配率角度来看，当前二级市场的增值溢价效应是比较显著的。”张峥认为，长期会如何表现、稳定价格区间是否形成，还尚需观察。
张峥同时表示，总体上来看，基础设施REITs试点会顺利推进，市场规模也会稳步增长。结构上看，主要的影响因素有如下四个方面：
首先是区域产业的发展活力。区域的存量基础设施情况，未来的新增投资计划，产业链和供应链的成熟度，营商环境等，这些因素都非常重要。
其次是底层行业的市场化改革。各行业的REITs发展情况取决于各行业的市场化改革成果。各行业后续可能都面临一些与历史运营模式有关的结构性制约因素，比如收支两条线、政府补贴、收费定价的调整等等。
第三是REITs的生态专业化建设。这里指的是产品的设计实施能力、主动管理能力、估值定价能力等等。
最后是资本运作模式的多样性。例如，公募REITs和Pre-REITs工具的衔接转换。长三角也提出基础设施REITs联动发展，未来的发展情况如何，值得关注。
