2025-01-09 14:31:12
2024年，中央与各地政府通过放宽限购政策、降低房贷利率等一系列措施，推动房地产市场迎来稳步复苏。近段时间以来，中央多次重要会议都对房地产行业作出相应部署。近日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，为2025年房地产发展指明了方向。
如今住房发展进入到一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”。什么样的房子是“好房子”？如何让购房人更满意？近期热议的“取消公摊面积”或将成为助推高品质居住需求释放的加速器。
取消公摊呼声高涨
当下，住房产品供应端发生改变，房地产开发企业不断应用新技术、新理念，提升住房居住品质，竞争更为激烈。同时，各地围绕“好房子”概念的核心，纷纷出台相关政策，引导住宅品质提升。近日，多地出台新政，引导逐渐取消公摊面积，引发了人们的广泛热议。
其实，取消公摊面积的呼声由来已久。据《法治日报》报道，山东省青岛市的一名消费者全款购入某小区一套总面积为110.25平方米的住宅，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%。然而，消费者准备收房时却傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室，实际套内面积仅有61平方米左右，公摊面积占比达46%。
“公摊面积就是一笔糊涂账。”北京购房人方女士对记者表示，“我买房时，开发商给的户型图显示建筑面积110平方米，套内面积90平方米左右。没想到装修时全屋铺地砖才发现，室内面积也就80平方米。”
那么，什么是公摊面积？《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，人们习惯性地认为公摊面积无非就是走道和电梯，但实际上公摊面积包括两部分：一是保障业主正常生活所必需的公共建筑面积；二是单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
“公摊面积的算法非常复杂，消费者想搞明白基本上不太可能，比如大堂、门厅、电梯井、楼梯道、通风管道、消防设施以及为本栋楼服务的设施等，都算作本栋楼的公摊面积。”王玉臣表示。
地区新政面积更透明
多年来，购房者根据建筑面积支付房款，但是房款中有一部分花在了公摊面积上，和房屋实际使用面积并不符，这种情况常常令购房者感到不满，于是，取消公摊面积的呼声越来越高。
近期，多年来备受关注的公摊面积出现了新变化。湖南衡阳发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》规定，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积(专有建筑面积)计价销售。同时还明确套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积3部分组成；河北张家口发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确提到鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”；广西发布的《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》也提到，引导市场按住房套内面积计价销售。
据记者了解，在房屋面积认定方面，重庆早已走在全国的前列。早在2002年8月开始施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》就规定，商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。当时媒体报道均表示“重庆在全国第一个强制施行商品房销售以‘套内建筑面积’作为计价依据”。
消费者谢女士对记者表示：“听起来房子面积挺大，到现场一看往往差距不小，就是因为建筑面积并不是房子的实际使用面积，里面包含了公摊。为什么不能用简单直观的方式告诉消费者房子有多大？我们不关心公共区域，只想清楚地知道自己买的这套房面积到底是多少。”
一家房企开发商向记者表示，公众反感公摊，其实是反感面积不透明。尽管各地新政有关取消公摊面积的表述不够严谨，但都是为了让购房面积表述更加直接、清晰、容易理解，试图解决的也是购房者最关心的房价和得房率等问题。
有助于提升购房积极性
如果取消公摊面积，对消费者买房会产生哪些影响？
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，“公摊”概念的使用始于1995年，公摊是客观存在的，各地的政策只是改变房屋的计价方式，由过去的按照建筑面积改为套内建筑面积。总价不变时，取消公摊只是计价方式变化，关键在于让室内面积更透明，让购房者更有获得感，也更容易感知什么样的才是“好房子”。
接受记者采访的业内人士表示，取消公摊有助于提升购房人的积极性，但并不意味着房价一定会下降。
中指研究院研究总监陈文静对记者表示，目前绝大多数城市在计算房价时采用建筑面积进行计算，不同类型的房屋建筑标准各有差异，导致不同项目的得房率会有所不同，在同样的建筑面积下实际可使用的套内面积也会产生差异，购房人据此挑选自己心仪的“好房子”。按套内面积计价，使得购房者能更清楚地知道自己购房的实际使用空间，减少不确定性和不透明感。这虽然不直接影响房价，却能显著增强购房者的信心。
近日，记者在网上查询发现，重庆二手房交易和新房销售时均在显著位置标注建筑面积，套内建筑面积往往标注在不起眼的地方。有销售员对记者表示，宣传页面上建筑面积和套内建筑面积都会标注，“不管怎么标面积，房子的总价是一样的，合同里两种面积也都会写明，但是税收和物业费的收取都是按照建筑面积来计算的”。
多位业内专家表示，取消公摊之后，物业费、取暖费等收费方式和价格都不会产生变化，即使改为以套内面积计算物业费，收费单价也可能会相应提高，最终对用房成本改变不大。
